Réussir à obtenir un prêt bancaire pour réaliser son projet immobilier est une étape importante de la vie. Mais avant de pouvoir emprunter de l’argent, il faut pouvoir estimer sa capacité d’emprunt, afin de connaître le montant maximal que l’on peut demander à la banque sans se retrouver en difficulté. Pour cela, il existe plusieurs méthodes qui permettent de déterminer sa capacité d’emprunt.
Le coefficient d’endettement
Le coefficient d’endettement est le premier outil à prendre en compte pour évaluer et calculer sa capacité d’emprunt. Il est exprimé en pourcentage, et il permet d’évaluer le niveau d’endettement maximal autorisé par les organismes bancaires pour accorder un crédit. Pour connaître ce coefficient, il suffit de diviser ses charges courantes par ses revenus mensuels nets. Par exemple, si on a des charges mensuelles de 1000€ et des revenus nets de 2000€, le coefficient d’endettement se calcule en divisant 1000€ par 2000€ : le coefficient est alors égal à 0,5.
Selon les organismes bancaires et le type de crédit, le taux d’endettement maximal autorisé varie entre 33% et 40%. Dans notre exemple, puisqu’on a un coefficient d’endettement de 0,5, ce qui est inférieur au seuil de 40%, le demandeur pourra donc emprunter jusqu’à ce seuil maximum.
La règle du « 25/33 »
La « règle du 25/33 » est un autre moyen très simple de calculer sa capacité d’emprunt. Cette formule consiste à ne pas dépasser un ratio de 25% à 33% entre le total des mensualités à payer (crédits compris) et le revenu mensuel net. Le taux final dépendra essentiellement des conditions offertes par la banque. En général, les organismes bancaires acceptent plutôt un taux plus faible, dont le seuil maximum est de 28%.
Pour appliquer cette règle, il faut d’abord additionner la somme totale des mensualités qu’on souhaite rembourser chaque mois (pour le prêt immobilier et le reste des crédits). Puis, il suffit de diviser ce total par le revenu mensuel net pour obtenir le pourcentage. Si on obtient un résultat compris entre 25% et 33%, la banque acceptera normalement le financement.
La durée du prêt
Dans le cas où le pourcentage obtenu est supérieur aux taux mentionnés ci-dessus, il sera possible d’obtenir l’accord de la banque en prolongeant la durée de remboursement. De manière générale, plus la durée est longue, plus le montant des mensualités sera faible, et donc la capacité d’emprunt sera plus importante. Attention cependant car les intérêts sur le prêt seront majorés si l’on opte pour une durée longue. Une astuce pour limiter le coût du prêt est de diminuer le montant des mensualités à la fin de la durée de remboursement.
Calculer sa capacité d’emprunt est indispensable pour obtenir un prêt et ne pas se retrouver dans l’embarras. La première chose à faire est de connaître le taux d’endettement, qui permet de savoir le montant maximal susceptible d’être proposé par la banque. Ensuite, il est possible de se servir de la règle du 25/33, qui consiste à ne pas dépasser un ratio entre le montant des mensualités à rembourser et le revenu mensuel net. Enfin, lorsque les ratios sont trop importants, il faudra prolonger la durée de remboursement pour obtenir l’accord de la banque.
